EDITORIAL |
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¡Yo le compro su casa, aquí le dejo $10,000.00! . 23 de Abril de 2005 |
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| - Que bonita suena la frase "yo le compro su casa", y mas todavía cuando ya nos dejan un "anticipo", indicando que la casa la podemos dar por "VENDIDA".!!! Esta escena es la más típica y repetitiva, en todos los "tratos directos", pues ninguna de las partes saben los alcances y consecuencias de cerrar un trato en esa forma. Sucede porque la mayoría de las veces, se caen bien las partes y no ven que tenga nada de malo, dejarle un cheque con unos diez mil pesitos para "apartar" la casa en lo que se firma contrato o escrituras... Solamente espero que no vaya a darle algunas "ideas" a sujetos que están dedicados a buscar nuevas formas de abusar de la gente, y defraudarlos de la manera mas sencilla y simple que puede haber en materia inmobiliaria. La primera aclaración es que efectivamente con esos diez mil pesos la casa está LEGALMENTE vendida, y si por alguna razón el flamante comprador no llega el día convenido a cubrir las cantidades, enganches etc. que se hubieren platicado, no significa que ya no hay compromiso de venderle a dicho comprador, y por lo tanto ya puedo venderle a otra persona... ¡Cuidado! pues de hacer algo parecido el comprador podrá demandarlo por la vía penal, por fraude, argumentando que la casa fue vendida DOS VECES. Revisemos las razones legales de lo anterior... El art. 2248 del código civil para el Distrito Federal y relativos a otros estados de la república, dice palabras mas o menos así: "Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero", y El art. 2249 dice: "La compraventa es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido cosa y precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho". Cuando una persona no muy versada en temas de derecho escucha lo anterior, su acto reflejo es señalar que como no se ha firmado nada, no hay compromiso de ningún tipo, y por lo tanto no hay nada que lo obligue a venderle a ese comprador, pero al momento de recibir esos DIEZ MIL PESITOS, se cumplen las premisas de ambos artículos, pues las partes se obligaron uno a vender, el otro a comprar, y fijaron precio, y definieron el inmueble a vender, por lo que en ese mismo acto la compraventa quedó perfecta y obligada para ambas partes. Y si ese comprador decide que el precio lo va a pagar dentro de algunos meses, no significa que la venta no exista, porque no es "lo que quedaron", pues las partes ya están "amarradas" y obligadas LEGALMENTE, quedando el dueño de la casa, como dueño de la cantidad que el comprador le debe, y vea usted lo que sigue... EL COMPRADOR ya es dueño legal de la que usted cree que sigue siendo SU CASA, "aunque no haya sido entregada..." según el artículo 2249. Si las partes ya no quieren seguir adelante, lo que deberán hacer es rescindir la compraventa que produjo la entrega del cheque de diez mil pesitos. Ese recibo que usted le firmó de $10,000.00 a cuenta, es nada mas y nada menos que UN CONTRATO DE COMPRAVENTA, contra todo lo que usted pueda o quiera creer, y además es un contrato con todos los defectos posibles, pues no hay plazos, penas convencionales, fechas de entrega, notario que realizará la operación, ni nada que lo proteja ante un incumplimiento de su comprador. ¿Cual es el riesgo de lo anterior? Que Usted se enfrente con un defraudador profesional, que haga todo lo anterior, y cuando usted le pida que le pague o le firme contrato y/o escrituras, el le empiece a dar largas, y al final cuando usted se canse y lo demande, el se defienda durante unos seis a ocho años que es lo que juicios de este tipo se llevan, logrando que su "flamante" comprador le pague con una pequeña demora, el precio originalmente pactado, habiendo mañosamente logrado su comprador un crédito barato, y un plazo sensacional para pagarle la propiedad. El precio que le entregará a usted cuando el decida darse por vencido en juicio, será sin actualizaciones, y si el juez se apiada de usted como vendedor quizás logre el pago de intereses legales al 6% anual. En todo este tiempo si el comprador demuestra crueldad le pedirá al juez que Usted le pague renta de todo el tiempo que usted ocupó la casa que legalmente ya era de su comprador. Si esta historia le parece de ciencia-ficción, le sugiero que busque a un abogado versado en temas inmobiliarios y lo compruebe, y si aun así cree que no es necesaria tanta advertencia, cierre esta lectura y continúe con Agatha Christie o algún otro autor, pero si desea que le alargue este relato, preste atención a lo que sigue... Usted incrédulamente dirá que no hay de que preocuparse, y ese "recibito" de $10,000.00 mejor lo tira a la basura, pues ese amigo no ha querido presentarse a firmar la compraventa, y por lo tanto decide "formalizar" con otra persona, y le vende a un segundo comprador. Con este prospecto, usted llega hasta notario, firma, le pagan el 100% del precio, entrega usted llaves, y regresa a enviarme un correo electrónico para decirme y demostrarme que no pasó nada, y más aún el nuevo comprador ya está viviendo tranquilamente en su nuevo hogar. Si el primer comprador que usted nunca lo consideró verdaderamente comprador, pues un "recibito" no era nada formal, regresa y ve que la casa que quería comprar ya es de otra persona, podrá iniciar con ese "papelito" un juicio de reivindicación, para que le regrese la casa, demostrando que él ya era DUEÑO LEGAL, y además iniciará un juicio penal por fraude para demostrar que el dueño original vendió DOS VECES la misma casa. Si este comprador tiene un buen abogado, logrará fincar dicha responsabilidad penal, y logrará sacar de la casa a un comprador que compró una casa que no era del dueño que se la vendió. Ahora bien... si usted decide darnos el beneficio de la duda, me permitiré plantearle dos sugerencias: Primera: Trate de convencerse que el aparente beneficio del "trato directo" en el ahorro de la comisión, se le puede traducir en un costo desproporcionado en abogados, tiempo, desgaste personal, y sobre todo que mientras dure el juicio, no podrá vender la casa a nadie, hasta que el juez decida de quien es. Segundo: ¿Por qué no poner a alguien en medio de usted y su comprador?, es decir un corredor profesional, sabrá como cerrarle el trato en una forma mucho mas dinámica, totalmente profesional, sin riesgos de ningún tipo, y evitará que exista compraventa, en tanto no se den las condiciones de equilibrio necesarias, y le cubrirá las espaldas con contratos perfectamente detallados que contemplen todas las posibilidades de incumplimiento, pero mas que nada, deberá saber que jamás recibirá los famosos "diez mil pesitos" que solo son garantía de un jaqueca de varios años de duración. Claudio Márquez Passy -
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